不動産に強い不動産投資と節税 │ 不動産管理会社の運営 │ 不動産管理会社6つのメリット │ 知らないと損をするマンション経営と消費税の関係

田中智康税理士事務所は「不動産に強い」

最近は不動産投資の環境も厳しくなっていますので、税負担についてはその重要性がますます増しています。
当社は不動産投資の経営を中心として、売買・相続などに多くのノウハウを持っておりますので安心してご相談ください。

不動産投資において個人の所得税率は投資における最終キャッシュフローに重大な影響を与えます。
不動産投資を行う方の多くが所得税率33％～40％、住民税と合わせると不動産所得の約半分近い金額を税金として支出して行きます。
表面利回りが10％で全額を借入（返済20年）に頼っているような投資の場合、単純シュミレーションで下記の表のような結果になります。

このシュミレーションの場合、結果として1.625％のキャッシュアウトが発生しています。
所得税のシュミレーションが技術的に難しいことから税金を考慮されていない場合がありますが、厳しい投資環境の中にあっては税引き後キャッシュフローまでを計算したうえで安定した賃貸経営を行って頂けるようにアドバイスさせて頂きます。

不動産所得が多く、税率が高い方、相続税が発生する方の場合は不動産管理会社を設立した運営を検討できます。

不動産管理会社の形態としては、

1. 不動産管理会社方式
不動産の賃料管理や共用部分の維持管理、入居者の入退去更新など契約事務管理などを行う会社で所有者から管理料を徴収して運営していく会社です。

2. 不動産一括転貸方式
マンションなどを所有される方が自分の管理会社とサブリース契約を結び、入居者に対しては会社が貸主となって、会社が所有者に対して毎月定額の賃料を支払って運営していく会社です。

3. 不動産所有方式
不動産所有方式の会社とは、直接法人名義で不動産を所有していく会社です。最も節税に効果的な会社です。

があります。ケースバイケースなので興味がある方は是非メール又はお電話にてお問い合わせください。

不動産管理会社には所得税対策、相続税対策、納税資金対策など色々なメリットがあります。

【メリットその1】　所得の水平的な分散効果
役員に対する報酬の支払などを通じ所有者に集中していた所得を兄弟姉妹間に分散することができる。

【メリットその２】　所得の垂直的な分散効果
世代の異なる役員に対する報酬の支払などを通じ親世代に集中してしまう所得を分散することができる。

【メリットその３】　法人化にともなう金融商品などの活用による資金運用の効率化
不動産所得では認められない金融商品などを活用することで課税を受けることなく資金を運用蓄積できます。

【メリットその４】　相続税評価の引き下げ
貸家建付地評価や借地評価などを通じて相続税評価額を少なくすることができます。

【メリットその５】　株式を通じた生前贈与や遺産分割対策
不動産の所有が法人になることにより、その法人の株式を通じて生前贈与や遺産分割などを行い易くなります。

【メリットその６】　個人不動産所得にかかる所得税や事業税負担の軽減
不動産所得にかかる所得税や事業税の負担を軽減することができます。

新たにマンション経営を始められる方は消費税が還付されるケースがあることを是非知っておいて頂きたいと思います。

消費税の仕組み
マンションなど居住用の賃貸収入に対しては、消費税がかかりません。このような収入を非課税売上と言います。 非課税売上に対しては文字通り消費税がかかっていませんので、マンションを経営されていても消費税の申告をする必要がありません。ただし、新たにマンションを新築されるような場合で、別に駐車場経営などをされている方の場合、建物を建設するためにかかった消費税が戻ってくるケースがあります。金額が大変大きいのですが、この点を見おとしているケースが多くありますので新たにマンションの購入新築をされる方は是非一度ご相談ください。

消費税が戻ってくるための条件
1.　課税事業者である
2.　原則課税を適用している
3.　課税売上が存在する
4.　課税売上割合が高い